¿Cómo puede estar seguro del valor de su vivienda? ¿quién le garantiza que el valor del mercado mañana vaya a despertar igual?
No podemos quedarnos en una idea aproximada del precio, detalles y posibilidades de nuestra vivienda. Los precios de los inmuebles han sido inflados como globos en la época dorada del sector inmobiliario, y aunque es cierto que nadie puede asegurar el precio de una vivienda (solo una tasación oficial y durante un tiempo determinado), ahora podemos dormir tranquilos porque parece que el globo lucirá igual que el día anterior.
¿Para qué necesitamos una tasación? ¿quién puede pedirla? y muy importante ¿a quién nos dirigimos para hacerla?
Lo que diferencia una tasación de otro tipo de valoraciones[1] es la finalidad. Se debe tasar oficialmente un inmueble (vivienda, local, edificio, finca) en las situaciones siguientes:
- Préstamo hipotecario (tasación oficial hipotecaria)
- Expropiación
- Herencia
- Responsabilidad patrimonial en juicios
- Separaciones y divorcios
- Evaluación de una posible ruina económica.
Una tasación puede ser solicitada por un propietario o un posible comprador, el banco que va a conceder el préstamo, la Hacienda pública, un juez o un notario.
Un inmueble tiene que ser tasado de manera oficial por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Estas empresas son las únicas válidas por estar reguladas y supervisadas con objeto de aportar transparencia. El departamento de control da el visto bueno final al informe de valoración. Las sociedades de tasación son empresas formadas por técnicos tasadores, es decir, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros industriales o ingenieros agrónomos.
Ahora tenemos un poco más claro el por qué, sin embargo, hay más valores a tener en cuenta en una tasación. Valores que pueden moverse al alza o a la baja, causa y efecto, “el globo puede estar desinflado por la mañana” ….
¿Y cuáles son los valores a tener en cuenta a la hora de tasar una vivienda?
- El valor de mercado: aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.
- El valor de reposición: es el valor material, lo que nos costaría volver a construir ese inmueble, incluido el valor del suelo.
- El valor seguro: es el valor que se establece de un inmueble para determinar la indemnización de un propietario en caso de un siniestro.
¿Cuál es el precio y la caducidad de una tasación inmobiliaria?
Las empresas de tasación establecen sus precios de forma libre, dependiendo del tamaño del inmueble. En el caso de una vivienda “normal” la tarifa puede variar entre 100 y 500 euros.
El valor de una tasación caduca a los 6 meses, por lo que es muy importante encargarla en el momento en que la vayamos a necesitar.
¿Qué quiere saber el tasador del inmueble?
Siempre hay dos tipos de enfoques a la hora de hacer una tasación; el general y el específico.
Enfoque general
| ¿Qué estamos tasando? | Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta |
| ¿Hay limitaciones o restricciones de uso? | Aquí miramos la situación urbanística, elementos que pueden tener una incidencia muy importante en el valor (calificación del suelo, leyes de costas, zonas verdes, catalogación) |
| ¿Cuál es el estado de dominio de la vivienda? | Tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda |
| ¿Cuál es el estado de ocupación de la vivienda? | Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones |
Enfoque específico
| Características del entorno | Similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc. |
| Características del edificio en el que se encuentra la vivienda | Antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles… |
| Características de la vivienda que se valora | Superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…). |
| Características del segmento del mercado | Inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…). |
Todos esos años dorados anteriores a la crisis, se ha jugado demasiado a inflar y desinflar el globo, práctica que trajo como resultados unas tasaciones infladas para ganar más beneficios en el momento de la operación.
Pero ¿cómo es el mercado hoy día? Gracias a todos los errores cometidos en el pasado, esta práctica ya está extinta en el sector y hoy no existe el símil “del globo”, porque el sector cambió y se tomaron varias medidas al respecto para garantizar la independencia de las empresas de tasación, asegurándose así un precio “sin aire”.
