Barcelona es uno de los destinos europeos más top en la actualidad y una de las zonas más buscadas por los extranjeros para vivir. Como era de esperarse, este panorama ha provocado una gran demanda de inmuebles de alquiler en la ciudad en los últimos años.
Frente a esto, se declaró a Barcelona como mercado de vivienda tenso y desde septiembre 2020 el ayuntamiento puso en vigor la aplicación de la Ley 11/2020 de contención de rentas en los contratos de arrendamiento. De esta manera, se instauró la normativa del índice de referencia de alquiler y recientemente, el 18 de septiembre de 2021, se aprobaron nuevas medidas que regularán el precio durante los 5 años siguientes.
En Withfor, la inmobiliaria ética de Barcelona, queremos ayudarte en todo lo relacionado a tu instalación en Barcelona, por lo que creemos importante que tengas en cuenta esta información sobre el índice de referencia alquiler y las novedades que supone, tanto si quieres alquilar un piso nuevo como si estás pensando instalarte en la ciudad condal.
¿Qué es el índice de alquiler y cómo se calcula?
Tal y como dice la página oficial de la agencia de l’habitatge de Catalunya, el índice de referencia de alquiler de la vivienda (index referència lloguer) es un indicador de carácter informativo para que toda persona pueda conocer la referencia del precio medio del m2 de una vivienda destinada al alquiler. Tiene como objetivo regularizar los precios del alquiler en las zonas más demandadas en diferentes municipios catalanes.
Existe una variación de 5%, que incrementa o disminuye en función de las características de la vivienda. Para que se produzca este incremento es necesario que la vivienda tenga al menos tres de las siguientes características:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Vivienda amueblada
- Sistema de calefacción o refrigeración
- Zonas comunitarias de uso compartido
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos
- Servicios de conserjería en el edificio
- Vistas especiales
El índice de alquiler está respaldado por la Ley 11/2020 del 22 de septiembre de 2020 en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
El pasado 18 de septiembre de 2021, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó nuevas medidas que suponen nuevos cambios e indica, entre otras cosas, cuál es lo máximo que se puede subir un alquiler.
Preguntas frecuentes sobre los cambios en la Ley de Barcelona
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¿Cómo se calcula el índice de referencia de precios?
A través de esta herramienta para calcular el índice oficial de la Generalitat. Y para que puedas hacerte una idea de cómo se hace el cálculo, se toman en cuenta factores como:
- Ubicación y estado del inmueble.
- Metros cuadrados útiles (indicados en la cédula de habitabilidad).
- Año de construcción.
- Certificado energético.
- Si hay zonas comunitarias de uso compartido.
- Si cuenta con extras como: parking, ascensor, piscina, muebles.
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¿Qué tipo de contratos afecta el índice de regulación de precios?
A los contratos de alquiler de larga duración (5 años o más) que hayan sido firmados desde el día de la publicación de la Ley (22 de septiembre de 2020), y que estén ubicados en la zona declarada como “área de mercado de vivienda tenso”.
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¿Y qué es un área con mercado de vivienda tenso?
Son municipios o partes de ellos (barrios o distritos), los cuales corren el riesgo de no tener viviendas de alquiler a un precio asequible para toda la población.
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¿Cuáles son las áreas donde afecta el índice de alquiler?
En todo el municipio de Barcelona, y también, en otros 60 municipios catalanes.
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¿Cuánto es lo máximo que se puede subir un alquiler?
Si el inmueble está ubicado en un área con mercado de vivienda tenso, el alquiler no puede superar el precio del alquiler anterior.
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¿Cuándo no se aplica la contención de rentas?
La excepción de aplicación del índice de referencia de precios, pueden darse en estos casos:
- Si el contrato de alquiler es anterior al 1 de enero de 1995.
- Si la vivienda es de protección oficial, de integración en redes públicas de viviendas de inserción o mediación para el alquiler social.
- Si el contrato de alquiler es anterior a la entrada en vigor de esta Ley.
- Si la superficie útil de la vivienda es superior a los 150 m2.
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¿Cómo puede saber un inquilino el precio del alquiler anterior?
Todas las viviendas en alquiler situadas en un área con mercado de vivienda tenso, están en la obligación de publicar el último precio de alquiler. Y queda de parte del propietario mostrar con transparencia esta información.
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¿Se pueden repercutir los gastos generales y los servicios individuales (IBI, tasas, comunidad de propietarios, etc.)?
Los gastos se pueden repercutir si se pacta con el inquilino. En tal caso, estos conceptos deben hacerse constar de forma desglosada en cada recibo mensual, distinguiéndolos del importe de la renta. Sin embargo, si la vivienda ha sido arrendada en los últimos 5 años, sólo se pueden repercutir los gastos previstas en el contrato de alquiler anterior, aunque la vivienda cambie de inquilino.
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Y en las viviendas de nueva edificación o que hayan pasado un proceso de gran rehabilitación, ¿también afecta esta ley?
La ley no afecta hasta pasados 3 años desde la entrada en vigor de la Ley; es decir, hasta el 22 de septiembre de 2023. A partir de esa fecha, el precio de referencia de una vivienda
de nueva edificación o que haya pasado un proceso de rehabilitación grande se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler teniendo en cuenta el margen superior. Sin embargo, también existe una excepción: en caso se hayan subvenciones públicas, se aplicará la renta según el índice sin el margen superior.
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¿Cómo se calcula el precio de referencia si el propietario si ha realizado obras en el último año?
Se debe aplicar el interés incrementado en tres puntos sobre el capital invertido y el incremento total nunca puede superar el 20% del precio del alquiler. Por ejemplo:
Actualmente, el interés legal está al 3%.
> Si le sumamos los 3 puntos: 6%.
> Si las obras realizadas han sido de 2.000 €, deberá aplicarse 120 € en la renta anual. Por tanto, si lo dividimos entre 12 meses, el resultado es que debemos incrementar en 10 € mensuales la renta.
> Si la renta es de 800 €, aplicando el 20%, sabemos que sólo se podrá incrementarse hasta el máximo de 960 €. Pero como en este caso el importe a repercutir son 10 € mensuales, queda un precio de alquiler de 810 €, que será el máximo que se podrá cobrar (no se debe llegar a los 960€, ya que es un tope, no el precio a aplicar).
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