Al momento de vender o heredar una vivienda, también hay que tener en cuenta cómo calcular la plusvalía.
Si aún no sabes qué es, se trata de un importe que refleja porcentualmente el incremento del valor del suelo o terreno en donde está ubicada la vivienda, y por ello, depende de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad.
El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha anulado el método utilizado para calcular la base imponible de este impuesto. Desde este mes de noviembre de 2021, se ha aprobado una nueva forma del cálculo de plusvalía, del que dependen buena parte de los ingresos de los Ayuntamientos (después del IBI, uno de los impuestos al vender una vivienda). Aquí te contamos más detalles.
Evolución del impuesto de plusvalía municipal
Desde que fue aprobado en el año 2004, el tema de cómo calcular la plusvalía municipal ha sido un tema muy debatido en el sector jurídico.
El primer revés judicial ocurrió en el año 2017, donde se había anulado su aplicación en los casos donde la venta del inmueble produjera una pérdida de valor real del inmueble. Luego, en 2019, hubo otra sentencia contra este impuesto donde se anula su aplicación en casos donde el importe a abonar era incluso superior a la plusvalía efectiva.
Y finalmente, el 9 de noviembre de 2021, la sentencia del Tribunal Constitucional ha dejado sin efecto este impuesto al considerar como “inconstitucional” su método de cálculo. En esta sentencia también se han establecido normativas para hacer reclamación y posible devolución de la plusvalía municipal.
La nueva ley de la plusvalía busca aportar “seguridad jurídica” a todos los contribuyentes.
Lo que debes saber sobre la plusvalía municipal
Calcular la plusvalía municipal en términos inmobiliarios se refiere al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (por lo que se excluye todos los terrenos rústicos).
Este pago se hace en los Ayuntamientos correspondientes, y es importante tener en cuenta que:
- Es un impuesto que le corresponde al vendedor, aunque se puede llegar a un acuerdo de que sea pagado por el comprador, mediante una cláusula del contrato de la venta.
- Es un valor que no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda.
- En caso de vender mi piso, se tiene un plazo de 30 días para ser pagada desde el momento de la escritura.
- Solo se hace una liquidación de plusvalía municipal cuando se vende a ganancia.
- El Real Decreto del 26 de octubre establece que esta resolución no tiene efectos retroactivos.
La nueva plusvalía y cómo es el cálculo
Antes solo existía un método para calcular la plusvalía. Consistía en que al valor catastral de un inmueble se le aplicaba un coeficiente que solo variaba según el número de años transcurridos (hasta 20 años) desde la compra del inmueble hasta su venta.
A esto se aplicaba un impuesto de plusvalía, que en la ciudad de Barcelona es siempre el 30%, independientemente de los años de la posesión de la vivienda.
Las últimas noticias son que con el Real Decreto del 26 de octubre, el Ministerio de Hacienda ha creado dos nuevos métodos para realizar cálculo del impuesto de plusvalía:
El sistema objetivo
Ahora se han marcado unos coeficientes máximos anuales que sustituyen al coeficiente según el número de años de posesión de la vivienda.
Este coeficiente está prefijado y es el que se aplica sobre el valor catastral del terreno, los cuales se revisarán y actualizarán cada año según la evolución del mercado inmobiliario.
Será tarea de cada Ayuntamiento adaptar el valor catastral al mercado inmobiliario, y podrán elegir aplicar el coeficiente máximo o uno inferior.
Y sobre este resultado, se aplicaría el porcentaje que correspondiera del impuesto, que no puede superar el 30%.
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Plusvalía Real
Las personas podrán escoger este método si la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra es inferior a la base imponible calculada con el sistema objetivo.
¿Puedo escoger los métodos?
La gran novedad ahora es que el pago de la plusvalía dependerá de cada caso.
Si la persona que tributa demuestra que el método de la plusvalía real es el método más beneficioso, podrá solicitarlo al Ayuntamiento.
La herencia y el impuesto de plusvalía
Calcular la plusvalía por herencia tiene rasgos diferentes, y es que:
- Está relacionado con los Impuestos de sucesiones.
- En algunos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95%.
- Cuando se hereda, se paga de acuerdo al tiempo en el que el familiar la tuvo en su poder. Y también, se paga desde el momento en que se hereda hasta su venta.
- Dan plazo de 6 meses (con prórroga de 6 meses más), para liquidar ante el Ayuntamiento.
- Si se hereda y se vende el inmueble en el mismo año fiscal, en teoría se hace frente a este impuesto una sola vez, ya que el valor del suelo de la propiedad no ha variado en ese lapso de tiempo.
Y, ¿en qué casos NO se paga el impuesto de plusvalía municipal?
Existen casos de exención en los que este pago no se lleva a cabo, y es cuando el propietario ha vendido a pérdida. Estas eventualidades han de ser demostradas.
De todas maneras, la exención de pago del impuesto de plusvalía en Barcelona está descrito en el sitio web del Ajuntament de Barcelona, pero en cualquier caso, es necesario tener un escrito para no pagar plusvalía municipal.
Desde Withfor, inmobiliaria de lujo de Barcelona, sabemos que el cálculo de la plusvalía al momento de vender o heredar una vivienda puede ser un proceso largo y con alguna dificultad, por eso te invitamos a contactar con nosotros para que todo salga de la mejor manera.
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